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住宅ローン 完済年齢上昇 平均73歳、年金生活不安定に 審査、老後リスク吟味必要

2020/10/07

定年退職後も住宅ローンを返済し続ける高齢者が増えそうだ。日本経済新聞が住宅金融支援機構のデータを調べたところ、
2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、20年間で5歳上がった。借入時の年齢や金額が上昇しているためだ。
70歳まで雇用が継続されても年金生活は不安定になりかねない。貸し手も借り手も老後リスクを吟味する必要がある。

「計画に無理があった」。
相模原市の岡田望さん(仮名、68)は悔やむ。老後不安を和らげるため1993年に3千万円を借りて住宅を買った。
だが定年時に退職金が出ず、計画が狂う。年金で返済資金と生活費を賄えず、アルバイトを始めた。それでも生活に窮し、
持ち家の売り先を採す日々を送る。  

日経は代表的な住宅ローン「フラット35」を提供する住宅機構の資料から、利用者の年齢や融資額・期間のデータを取得。
2000年度から20年度(4~7月)の利用者(対象約122万人)を分析すると、老後に返済リスクを先送りする実態が見えてきた。

平均完済年齢が最低だったのは2000年度の利用者の68.3歳。その年齢は年々高くなり、20年度の利用者は73.1歳と最高だった。
完済時の「高齢化」には3つの要因が重なっている。  

第1は晩婚化で住宅取得時期が遅れていることだ。
2000年代前半の借入時年齢は平均37~38歳だったが、13年度以降は40歳代で推移する。20年度は平均40.4歳。この年齢は
20年間で3歳以上高くなった。
第2に超低金利を背景に住宅価格が上昇した。
総融資額を件数で割った平均融資額は20年間で1,900万円から3,100万円に増えた。頭金を減らして多めに借りる傾向もある。
第3はそれに伴う返済期間の長期化だ。20年度は平均32.7年と過去最長になった。  

70歳まで雇用が延びても役職定年で給与が半減することもあり、退職金は減少傾向だ。
60歳時点のローン平均残高は20年間で約700万円から1,300万円超に増えた。  

三菱総合研究所の推計では、60歳で残高が1千万円を超すと「老後破産予備軍」になる。主に1990年代に借りた人の1割が
これに該当し、20年後は2割以上になる。それでも貸し手は完済時年齢の上限引き上げに動く。ソニー銀行は85歳未満にした。
全国住宅産業協会はフラット35でも80歳未満から85歳未満にするよう国に要望する。  
年金の持続性は揺らぎ、老後リスクはただでさえ膨らむ
。にもかかわらず今も持ち家取得を促す政策が出され、金融機関は住宅ローンを重要な収益源と位置づける。超低金利下で
借り手も債務を抱える心理的なハードルが下がっている。

NPO法人、住宅ローン問題支援ネット(東京・港)の高橋愛子代表理事は「頭金なしで背伸びをした金額を借りる人が増えている」
と指摘する。夫婦別々に借りる例も目立つという。「遅くても70歳までに返済する計画を心がけてほしい」と助言する。  
「借り手の責任だけに委ねるべきではない」。青山学院大の大垣尚司教授は貸し手のきめ細かい審査を求める。
退職時のローン残高の見込みと持ち家の将来価値を吟味したうえで、「バランスが取れる範囲で融資する必要がある」という。

日経 2020年10月05日朝刊

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