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浜松市東区市野町 賃貸マンション 外装工事④

2019/10/17

こんにちは。

市野町にあるピース1の外装工事が完了しました。
以前に比べてベースを明るい色にして一部に対照的な濃い色を使うことで
立体感が強調されるメリハリのある外観になりました♪

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作業期間中の前半はいい天気が続いたのですが、後半になると雨が多くなり
台風を2回も経験するという状態でしたが、、、
現場の職人さんの迅速な対応により被害はありませんでした。
丁寧に作業をしてもらいましたので納得の出来映えです。

ご入居者の皆様が喜んでくれるとうれしいです♪
作業期間中はご不便をおかけしましたがご協力誠にありがとうございました!

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浜松市東区市野町 賃貸マンション 外装工事③

2019/10/17

こんにちは。

市野町にあるピース1の外装工事のですが1ヶ月の工程はアッという間ですね。
8月後半の台風や雨で工程に遅れが出ましたが施工不良がないようにするために
必要な期間でした。

それでは、さっそく写真をアップしていきます。

また続きはアップしていきます♪

どうぞよろしくお願いいたします。

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磐田市一言の賃貸マンション 3DK→2LDK にリフォーム中♪ ①

2019/09/18

こんにちは。

現在、磐田市一言の3階建RC造の部屋を3DKから2LDKに
リフォーム中です♪
以前の住人が10年以上も居住されてましたのでいろいろと
劣化がひどく、次の入居者さんのことも考えて思い切ってきれいに
しましょう!とオーナーに提案して快く受けてもらっての工事です。

リフォーム前のお部屋です ↓↓

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キッチンが新築当時のものでして昭和臭がぷんぷんしております。

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床がめくれているところがちらほら見られました。

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ふすまも長い年月で黄色っぽくなっております。

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玄関のフロアは靴棚が置かれていた部分とそうでない部分との色の差がはっきりしておりました。

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洗面所の床もひどいですね。

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洗面の横の壁紙は黒くなっておりました。

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洋室は比較的きれいでしたので床はそのままにします。

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LDKの壁紙もくすんだ色になっております。

そして、
こちらがリフォーム中の写真です。
まだ全然途中ですが気持ちがわくわくしております♪♪ ↓↓

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空間を広く感じさせる幅広サイズのフローリングを採用、明るい色にしました。

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玄関開けたときの印象は大事なので廊下も床を変えます。

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洋室にはハンガーパイプ付の棚を設置しました。

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玄関には稼働棚を設置しますので好きな高さに調整できます。

また進捗をご報告いたします♪

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隣地所有者が見つからない場合の法的制度

2019/09/10

現在、所有者不明な空家・空き地問題が増えております。
もし、自分の住んでいる土地で境界線が間違っておりお隣さんと
ずっと連絡が取れない場合はどうすればよいのでしょうか?

そのような際、筆界が不明な場合には筆界特定制度という手段があります。
所有権の範囲を特定するには、

不在者財産管理制度
相続財産管理制度
清算制度
破産管財制度
失踪宣告制度
認定死亡

などを適用して実施します。

======================================
1.不在者財産管理制度
 当該土地の所有者が従来の住所または居所を去って容易に戻る
 見込みがない場合、いわゆる不在者である場合に利用することができます。
 家庭裁判所が利害関係人の申し立てによって、不在者自身や不在者の財産
 について、利害関係を有する第三者の利益をほぼするために、財産管理人 
 選任等の処分を行う制度です。

2.相続財産管理制度
 当該土地の所有者がすでに死亡し、その者に相続人のあることが
 明らかでない場合に適用することができます。 
 家庭裁判所が利害関係人の申し立てによって、相続財産管理人を選定し、
 その財産の管理・清算等を行い残余がある場合には最終的に国庫に帰属
 させる制度です。
 ちなみに、相続人のあることが明らかでない場合には、そもそも相続人が
 いない場合や全員が相続放棄した場合も含まれます。

3.清算人制度
 解散した法人について、原則として根拠法において規定される清算
 制度を活用し、解散後に存続する財産の清算を進める制度です。

4.破産管財制度
 破産した法人について、裁判所や破産管財人の関与のもとで、債権者 
 その他の利害関係人の利害や、債務者と債権者との権利関係を調整し、
 債務者の財産等の適正かつ公平な清算を図る制度です。
 隣地の登記簿に破産管財人の登記がなされていた場合には、破産管財人と
 境界確定を行うこととなる。

5.失踪宣告制度
 不在者で生死不明の者がいる場合、死亡したものとみなし、その者に関わる
 法律関係を一度確定させる制度です。
 
6.認定死亡
 死亡したことは確実だが、遺体が発見されないなど、死亡の確認ができない
 場合に、その取調べをした官庁または公署が、その旨を市町村長に報告し、
 行政制度としてその人を死亡したものとして戸籍に認識する制度です。
======================================

上記のような不在者に対する制度はいろいろありますが、ほとんどの場合弁護士に
依頼が必要ですので多くの費用と時間が費やされてしまいます。

ちなみに、本当に所有者がいない土地については、

民法239条
「所有者のいない不動産は国庫に帰属する。」

の規定どおり財務省が所管となります。

公益財団法人 不動産流通推進センター発行
月刊不動産フォーラム21

 
 

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浜松市東区市野町 賃貸マンション 外装工事②

2019/08/07

こんにちは。

市野町にあるピース1の外装工事の進捗報告です♪

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足場も組立てが終わり養生も全面施工が終わっております。

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高圧洗浄を2日間行いましたが、ベランダに洗濯物を干せなくなるので事前に
手紙を各部屋に投函しておき、当日は朝イチに訪問させていただきました。

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洗浄してみると普段の汚れがどれほど積み重なっていたかがよくわかりました。
劣化している部分は逆に削り取って新しく塗装をし直します。

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外壁全体を塗装するために塗らない箇所には丁寧に養生します。
全体にそれを行うので時間はかかりますが必要な作業です。

また続きはアップしていきます♪

どうぞよろしくお願いいたします。

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浜松市東区植松町 外装工事④

2019/08/07

こんにちは。
早いもので植松町の貸事務所の外装工事が完了しました♪

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とてもきれいになりました!

雨漏りの箇所も防水処理をしましたし、外壁も全部塗り直しました。
工事中に近隣の方からのクレームもございませんでした。

次の入居者様とは契約は済んでおります。
気持ちよく使っていただけると嬉しいです。

建物は定期的なメンテナンスと使い続けられることが長持ちさせるコツ
です。
減価償却で木造22年鉄骨造34年鉄筋コンクリート47年と言われて
おりますが、人が使うことで部材は強さを保ち、しっかりと手入れをして
窓を開けて空気の入れ替えをしたり
ドアの開け閉めをしたりすることで劣化を予防でき長持ちします。
入居が続けばオーナーの収益も継続できますので一石二鳥ですね。

これからもオーナーのため入居者さんのために一生懸命頑張ります♪♪

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浜松市東区植松町 外装工事③

2019/07/30

こんにちは。
早いもので植松町の貸事務所の外装工事も終わりに近づいております。

本日は、貸主様、施工業者、弊社の3者で足場があるうちに上の方まで
検査をしました。

塗料がはみ出しても大丈夫のようにマスキングがしっかりされておりましたので
ぱっと見もとても良い印象です。

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うんうん、
やはりきれいなのは気持ちがいいですね~~
次の入居者様が決まっておりますので喜んでいただければ自分もとても
うれしいです♪

先週は台風が発生しておりましたが大きな影響はありませんでした。
これも貸主様の日頃の行いでしょうか。
2・3日ほどの工程のズレはありましたが順調に進んでおりました。

次回の報告で最後になると思います。

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浜松市東区市野町 賃貸マンション 外装工事①

2019/07/23

こんにちは。

先日から市野町にあるピース1の外装工事が始まりました。
梅雨の時期なので雨が少し心配でしたが特に影響もなく進んでおります♪

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現在は足場組ですが、敷地内の駐車場をご利用されていらっしゃる方で工事のために
スペースを空けていただきありがとうございました。
しっかりと作業させていただきキレイな建物にしてみなさんにも喜んでいただけますよう
一生懸命頑張ります!

どうぞよろしくお願いいたします。

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浜松市東区植松町 外装工事②

2019/07/18

こんにちは。

植松町の事務所の外装工事も後半に入りました♪
梅雨の時期ですのでどうしても雨天の日が多かったため、その日は当然作業は
中止となりました。
一応、雨天時になぜ塗装作業をしない方が良いのかを書き出してみます。

①塗装が乾燥しにくい
 湿度が高いため塗料がほとんど乾燥しないため作業が遅れます。

②塗装が白くボケる
 特に金属部に発生しやすい症状で、塗装が白くボケる「白化現象」が発生します。
 雨の日に塗装をすると高確率で起きやすい施工不良です。

③塗料が流される
 塗料が流されてしまうと下地が水分を含んでしまうためムラができたりします。

ただ、雨の日でも塗れる塗料も販売されておりますので一概には言えませんが、
そうでない場合は施工不良になる恐れがあるので注意が必要です。

さて、ここから現場の進捗状況です♪

1
壁と関係ない部分に塗料がつかないように
窓全体にマスキングを施工します。

2
排気口にもしっかりマスキングです。

3

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ローラーで丁寧に塗ってもらってます。

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1回塗っただけで色の違いがはっきりと出ておりました。

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欠けているところをコーキングで埋めております。
地面に塗料が落ちてもいいようにシートを隙間なく設置しております。

ここまでのところ臭いや騒音等で近隣の皆様からのご連絡はないので
現場の皆さんが注意を払って作業をしてくれているのだと思います。

さてさて、もう少しで完成です。
楽しみです♪

またご報告いたします♪♪

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