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隣地所有者が見つからない場合の法的制度

2019/09/10

現在、所有者不明な空家・空き地問題が増えております。
もし、自分の住んでいる土地で境界線が間違っておりお隣さんと
ずっと連絡が取れない場合はどうすればよいのでしょうか?

そのような際、筆界が不明な場合には筆界特定制度という手段があります。
所有権の範囲を特定するには、

不在者財産管理制度
相続財産管理制度
清算制度
破産管財制度
失踪宣告制度
認定死亡

などを適用して実施します。

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1.不在者財産管理制度
 当該土地の所有者が従来の住所または居所を去って容易に戻る
 見込みがない場合、いわゆる不在者である場合に利用することができます。
 家庭裁判所が利害関係人の申し立てによって、不在者自身や不在者の財産
 について、利害関係を有する第三者の利益をほぼするために、財産管理人 
 選任等の処分を行う制度です。

2.相続財産管理制度
 当該土地の所有者がすでに死亡し、その者に相続人のあることが
 明らかでない場合に適用することができます。 
 家庭裁判所が利害関係人の申し立てによって、相続財産管理人を選定し、
 その財産の管理・清算等を行い残余がある場合には最終的に国庫に帰属
 させる制度です。
 ちなみに、相続人のあることが明らかでない場合には、そもそも相続人が
 いない場合や全員が相続放棄した場合も含まれます。

3.清算人制度
 解散した法人について、原則として根拠法において規定される清算
 制度を活用し、解散後に存続する財産の清算を進める制度です。

4.破産管財制度
 破産した法人について、裁判所や破産管財人の関与のもとで、債権者 
 その他の利害関係人の利害や、債務者と債権者との権利関係を調整し、
 債務者の財産等の適正かつ公平な清算を図る制度です。
 隣地の登記簿に破産管財人の登記がなされていた場合には、破産管財人と
 境界確定を行うこととなる。

5.失踪宣告制度
 不在者で生死不明の者がいる場合、死亡したものとみなし、その者に関わる
 法律関係を一度確定させる制度です。
 
6.認定死亡
 死亡したことは確実だが、遺体が発見されないなど、死亡の確認ができない
 場合に、その取調べをした官庁または公署が、その旨を市町村長に報告し、
 行政制度としてその人を死亡したものとして戸籍に認識する制度です。
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上記のような不在者に対する制度はいろいろありますが、ほとんどの場合弁護士に
依頼が必要ですので多くの費用と時間が費やされてしまいます。

ちなみに、本当に所有者がいない土地については、

民法239条
「所有者のいない不動産は国庫に帰属する。」

の規定どおり財務省が所管となります。

公益財団法人 不動産流通推進センター発行
月刊不動産フォーラム21

 
 

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住宅の耐震性能向上 木製パネル コーチ、浜北で一貫生産 工場隣接地に新棟・倉庫

2019/09/03

住宅用パネルなどを製造・販売するコーチ(浜松市)は、建築現場の作業負担を軽減して住宅の耐震性能を向上させる木製パネル「コーチパネル」を、
同市の浜北工場で一貫生産する体制を整える。
同工場の隣接地に新たな工場棟と倉庫の2棟を新設。
工場にパネルの材料となる木材の加工機を導入すると共に、倉庫で木材やパネルを大量保管できるようにする。  

コーチパネルは建物の柱と梁(はり)の内側にはめ込む枠材に、壁となる面材や断熱材を一体化した。
木造建築では耐震強度を高めるため、柱などの間に斜めに「筋交い」を入れたり、構造用の合板を柱などに直接貼り付けたりする工法が一般的だが、
コーチパネルはパネル全体に地震の力を分散するため、より高い耐震強度を持つ。  

東日本大震災や熊本地震以降、施工主の耐震性への関心が高まっており、
「工務店が他店との違いを明確にアピールできる材料として、引き合いが増えている」(大畑勝裕社長)
という。  

一方で、浜松市の本社工場で事前に加工した木材を、浜北工場に運んでパネルを製造しているため、運送コストがかさむのが課題となっていた。
また、年間100棟以上を建てる地域の大口顧客も増えており、製造したパネルを保管する場所が手狭になっていた。

浜北工場に隣接する5,300㎡の敷地に、平屋建て1,246㎡の倉庫棟と一部2階建て1,396㎡の工場棟を建設する。倉庫ではパネルの材料となる木材などを
保管し、工場には木材に断熱材をはめ込む溝の部分を作る加工機を導入する。

倉庫と新たな工場棟が完成すれば、材料の保管・加工からパネルの組み立て、完成品の管理までを浜北工場で一貫してできるようになる。
土地の購入費や設備投資を含めた総事業費は4億円前後とみられる。2020年夏ごろの完成と秋の稼働を予定している。

コーチパネルは関西の大手住宅関連メーカー向けのOEM供給が決まっており、現在年間700棟分の生産量が今後さらに増える見込みだ。
2~3年後には年間2,000棟分を生産する計画だ。コーチパネルの販売を伸ばし、19年3月期に25億円ほどだった売上高を35億円規模まで高める日標を
掲げる。

日経 2019年08月30日朝刊

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再生エネ 補助縮小 大規模太陽光や風力 経産省20年方針

2019/08/07

経済産業省は5日、再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度(FIT)に関する中間整理案をまとめ、
有識者委員会から大筋で了承を得た。
これまでの政策を転換し、FITの対象を縮小する。家庭や企業の負担を減らすため、事業者が手掛ける
大規模太陽光や風力などの発電を将来的に対象から外す方針。
事業者への新たな支援策も盛り込んだ新制度に移行し、負担減と再生エネの普及の両立を図る。
2020年の通常国会で関連法の改正を目指す。

FITは、消費者の電気代に上乗せする形で資金を集め、一定期間の発電量の全てを電力会社が
固定価格で買い取る制度。
東日本大震災以降の再生エネの飛躍的な拡大を支えてきた。
ただ普及に伴い買い取り費用も増加し、19年度では年間3兆6千億円に達する見込みだ。
消費者の負担増が深刻化しており、抜本的見直しが議論されてきた。

中間整理案は、設備のコストが下がっている大規模太陽光や風力などを「競争電源」と規定した。
FITの対象にすべきかどうかを電源ごとの状況を見て判断し、「補助の水準を順次縮小する」とした。
現状では大規模太陽光は早期に対象外になると想定される。
一方で新たな支援策も今後検討し、事業者が収益計画を立てやすくする。
市場での販売価格が基準価格を下回った場合、国が穴埋めする仕組みが有力視されている。
制度移行後に新設した設備が対象となる。

住宅用などの小規模な太陽光や、バイオマス発電などは「地域電源」と位置付け、当面は現行の
FITの枠組みを維持する。
災害時の電源確保や、木材などの地域資源の活用といった機能に配慮した。  

中間整理案では、送電線の容量が不足している問題にも触れた。FITの認定を受け、容量を確保したまま
運転せず、放置する発電事業者を問題視。十分な空き容量がなく、新規参入ができない事態となれば
再生エネ普及の障害となるため「必要な措置を検討する」とした。

静岡 2019年08月06日朝刊

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蓄電池 中国企業が日本に 車載大手CATL、住宅向け算入 太陽光に続き価格破壊も

2019/07/30

車載電池の世界最大手、中国の寧徳時代新能源科技(CATL)は25日、住宅・産業向けに
低価格の蓄電池を2020年に日本で発売すると発表した。
11月から太陽光発電の固定買い取り制度の期間が順次終わるため、各家庭では太陽光で
作った電力を外部販売から自家消費に切り替えるケースが増える見込みだ。
CATLはこれを商機とみて、高価格がネックだった蓄電池で価格破壊を起こし、市場を取り込む。

CATLは太陽光発電設備施工のネクストエナジー・アンド・リソース(長野県駒ヶ根市)と提携した。
CATLが電池単体などの部材を供給してネクストエナジーが組み立て、20年夏ごろに発売する見込みだ。

住宅用蓄電池は一戸建てで使う容量10キロワット時のモデルの場合、工事費も含めた導入費用は
200万~250万円が相場だという。
同社は蓄電池の新製品本体で100万円を下回る価格も想定し、伊藤敦社長は導入費用全体で
「3~5年後には現在の4分の1程度の価格を実現したい」と語る。  

国内では発電事業者が家庭や工場などの屋根を借り、太陽光発電設備を置く
「第三者所有(TPO)モデル」が注目される。
家庭や企業の初期費用は不要で、電気料金が抑えられる。
両社はまず低価格の蓄竜池をTPOで事業者を通じて家庭などに提供し、家庭への直接販売も視野に
入れる。  

11年創業のCATLは、世界最大のEV市場になった中国で政府の後押しを受け、17年には車載電池の
出荷量でパナソニックなどを上回り、世界首位になった。
独BMWや独フォルクスワーゲンなどに供給している。  

18年の生産量は21.31ギガ(ギガは10億)ワット時で、20年には倍の50ギガワット時まで引き上げる。
豊富な資金力を生かし、質の高い電池を低価格で供給することが可能とされる。

CATL幹部は「日本は戦略的に重要だ」と話す。太陽光の電力買い取り制度終了で市場環境が大きく
変わるのにあわせて、攻勢をかける。  
家庭用の蓄電池はパナソニックなども生産する。同社やシャープなどの日本勢は太陽光パネルで
2000年代半ばに世界シェア上位を占めたが、安い中国製品におされ苦境が続く。
蓄電池でもトヨタ自動車がCATLと7月に業務提携を発表するなど中国勢の力が強まっており、
日本勢は太陽光パネルと同じ道をたどる可能性もある。

【家庭の「自家消費」商機 東電や三菱自 EV、蓄電池に利用】  
太陽光発電の固定価格買い取り制度の期間終了は、家庭にとっては電力販売価格の低下につながる。
東京電力や三菱自動車は、蓄電池を購入せずに電気自動車(EV)などの車載電池を代替に使う例が
増えるとみており、関連サービスの提供を始めた。  

各社が注目するのが、EVやプラグインハイブリッド車(PHV)の車載電池にためた電気を家庭で利用する
「ビークル・ツー・ホーム(V2H)」と呼ぶ仕組みだ。
自宅の太陽光で発電した電力の余剰分をEVにためて、夜間に使ったり、停電や災害時の緊急電源に
したりする。  

東京電カホールディングス傘下の小売事業者、東京電力工ナジーパートナーなどが出資する
テプコホームテック(東京・墨田)は、EVと住宅をつなぐ機器のリース事業を本格的に始めた。
月額1万~1万5,000円程度で機器を利用できる。

この接続機器を買うと1台数十万円以上かかるため、普及が進んでいない。
リースで家庭の初期負担をなくし、契約から約10年で、機器の所有権を利用者に移す。

自動車業界も動く。三菱自動車は家庭や企業がEVやPHVに電力をためて利用するためのサービスを
日本や欧州で始める予定
。必要な機器の設置からメンテナンスまで一括して提供する。  

野村証券の試算によると太陽光の買い取り制度の終了後、ガソリン車ではなくEVを購入してV2Hの
仕組みを使うと、電力の外部からの購入料金などが減るため12~14年間で初期投資を回収できるという。
自動車メーカーはEVに2つの役割を期待して購入する消費者を増やしたい構えだ。

日経 2019年07月26日朝刊

 

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ヤマダ「家電+住宅」加速 センチュリー21と提携

2019/07/23

家電量販店最大手のヤマダ電機は不動産仲介大手センチュリー21・ジャパンと業務提携する。
ヤマダの店舗内にセンチュリー21の加盟店が出店し、家電と住宅、住宅ローン商品などをセットで提供する。
ヤマダは自社でも不動産仲介を手掛けているが不動産取引の有資格者の確保に難航している。
提携を通じて事業拡大の基盤を整える。  

センチュリー21が出店するのは、家電に加えて家具や雑貨、住宅を扱うヤマダの新業態店「家電住まいる館」。
現在は80店あり、年内に100店、2020年度末までに最大300店体制にする計画だ。
「宅地建物取引士」の有資格者を大量に確保する必要があった。  
家電販売は少子化による市場停滞やネット通販との競合などで厳しい状況が続く。
ヤマダは住宅関連を「家電の次」に位置づけ育成を急いできたが、業績への寄与はまだ少ない。提携を通じて
てこ入れを目指す。  

センチュリー21はフランチャイズチェーン(FC)方式で全国に不動産店約950店を持つ業界大手だ。
年間取引件数は売買が3万件、賃貸は10万件に上る。多くの買い物客が訪れるヤマダの店舗内への出店は顧客の
開拓にもつながる。
出店する加盟店はヤマダともFC契約を結び「ヤマダ不動産」の看板を使う。

センチュリー21で住宅を買った人がヤマダ傘下の金融子会社で住宅ローンを組むと、ヤマダ電機のポイントを
通常より多く付与するサービスなども検討する。

日経 2019年07月17日朝刊

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全国の空き家846万戸、空き家率13.6%(静岡県16.4%)

2019/07/09

総務省が4月26日発表した2018年10月時点の住宅・土地統計調査によると、
国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.6%(静岡県16.4%)
だった。

地方を中心に人口減少などで空き家が増え、戸数も最多の846戸(静岡県28万戸)
に上がった。
東京や大阪など大都市圏でも空き家率は10%を超えた。

空き家が増え続ける理由は、人口減で需要が伸びていないのに大量の住宅建設が
続いているためだ。
18年度の住宅着工戸数は約95万戸と前年度より0.7%多い。
供給過剰だから老朽化が著しい空き家にいは誰も見向きもされなくなる。

今、全国の自治体がその後始末に追われている。

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物件「追い出し条項」は違法 マンション契約、大阪地裁

2019/07/02

先月、賃貸オーナーや管理会社にとって興味深い判決がでました。

マンション 2

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マンションなどの賃貸で借り主の連帯保証を請け負う家賃保証会社「フォーシーズ」(東京)の
契約書に、借り主と連絡が取れない時に部屋を明け渡したとみなせる「追い出し条項」があるのは
消費者契約法に反するとして、消費者団体が条項の使用差し止めを求めた訴訟で大阪地裁
(西村欣也裁判長)は21日、条項は違法として差し止めを命じた。

原告はNPO法人「消費者支援機構関西」(大阪市)。

判決理由で西村裁判長は、条項は賃貸契約が終了しているかどうかを問わずに明け渡したと
みなすものだと指摘。
一方的に物件内の荷物を搬出することは「緊急性のある場合を除き、不法行為」と判断した。
(共同通信)
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近年、消費者保護の観点からいろいろな法律が変わっていきます。
不動産の法律である宅建業法もここ数年で改正がいくつもあります。
賃貸に限っては、貸主・借主の関係は昔に比べて借主保護に向かってきましたが、それは借家権が
主に関係しております。

「借家権とは、賃貸借契約を設定して建物を借りている場合の借主の権利です。」

賃貸借契約を締結するので借主は部屋を借りるために賃料を貸主に支払う義務を負います。
ただ、近年の貸主借主の裁判の判決例を見ていますと借主権利を保護する判例が出ているように
思います。

昔に問題になった事案で、家賃滞納が続く入居者に対して保証会社がドアにロックを掛けて
開けられないようにすることがたびたび行われ、それ自体を禁止されることになりました。
賃貸借契約は借主は部屋を借りる代償として貸主にお金を支払う契約なので、お金を払わない
のに居住し続けるのは、

「コンビニで商品を買ってお金を払わないのと同じではないか」

と思うのですがそういう解釈ではないのです。
もちろん、家賃を払わない借主の落ち度はあるのですが実際のところは

「貸主と借主の信頼関係が破壊されたと言える程度の不払い」

というあいまいな解釈が判断のベースとなります。
一般的には、目安として家賃支払いの催促をして3ヶ月程度以上の滞納があれば破壊されたと
認められます。そうは言っても、

・・・3ヶ月も支払いが出来なければ4ヶ月、5ヶ月と支払いできないのではないか・・・

と考えて不安になるオーナーの方が多いと思います。

今回の判例で一定期間連絡が取れない場合でも強制明け渡しができないということなので、
貸主と管理会社が協力して一定期間人の気配の感じない部屋があると気づいたなら頻繁な
見回り、電話連絡、手紙投函、近隣への聞き込み、警察への早期相談などをして事件性の
有無などを調べたりしながら早め早めの対応をしていく必要があると思います。

今回のトピックは少々オーナー寄りの内容ではありますが、契約書内に長期不在の場合は
連絡する旨の条項があるはずですのでそれを守ることで、借主さんが一声かけるだけでも
信頼関係を築けていざというときに何かと相談に乗ってもらえますので、居心地良く
住めるのではないかと思います。

マンション

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ピンポイントなら2,000円以下でできるハト対策♪

2019/06/24

こんにちは。

最近は行ける時間があれば神社仏閣周りをするのが
趣味となっており、先日は小田原まで車で行って
きました。
帰りにルート選択ミスで山の中をぐるぐるしてしまい
ましたが、おかげで良い写真が撮れました♪

IMG_0221

改めて富士山は日本が誇る偉大な山だと実感しました。

さて、共同住宅(マンション、アパート)を管理しておりますと

「最近ハトの糞がひどくてなんとかしてほしい!」

との連絡が入ることがあります。

ハトの糞はそこに継続して飛んで来るようになってくると
とても厄介です。
同じところに糞をするから見栄えが悪くなりそのあとの
掃除が大変ですし、時間が経てば経つほど手強くなっていきます。

ハトは、何度も同じ場所に来るようになると安全な場所だと認識
し始めます。そのうち定住し始め巣を作り始めます。
1羽2羽のうちはまだいいのですが、その数が増え過ぎてしまうと
大掛かりな対策が必要となり金額も何十万としてしまいます。
よく見かけるハト対策の例を挙げると・・・

ハトよけネット
ハトよけシート
ワイヤー設置

などがありますが、これらは専門性の高い作業ですので大きなお金が
かかりますし、美観を損ないます。洗濯物の干し方も制限される
ことにもなりかねません。

そこで、まだ被害が少ないうちに手頃な金額で対策を行って
おくことで大量のハトの飛鳥を防げます。
効果的なのは忌避剤です。

IMG_1199

ハトは臭いが残っているとふたたびやってくるので、その臭いを洗剤等で
キレイに洗い流してから忌避剤を設置します。
目安は30㎝間隔で設置すると効果的みたいです♪

IMG_1197

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少し薬特有の臭いがしますので臭いに敏感な方には不向きかも
しれませんので、その点はしっかりと確認をとっておきましょう。
設置したマンションを巡回してみても今のところしっかりとした
効果が出ております。
ホームセンターでは販売されているところとされていないところが
あるので、探す手間が少々かかるかもしれませんが物自体は2,000円以下
で小分けされた薬が10個以上入っております。
手頃でお得でオーナーにも建物にもとても優しい方法です。

被害がピンポイントでしたらぜひともお試し下さい~~♪

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再エネ買い取り制度見直し   経産省

2019/06/18

経済産業省は太陽光や風力発電の事業者がつくった電気を大手電力があらかじめ決めた価格で買い取る制度を終了する。
買い取り費用の増加で消費者の負担が高まっており、新たな競争入札制度を導入してコスト低減を進める。2020年にも関連法を改正する。
政府は再生可能エネルギーを今後の主力電源として拡大する方針だが、遅れが目立つ送電網の整備などまだ課題も多い。

経産省は12年に固定価格買い取り制度(FIT)を導入した。再生エネの電気を国が決めた固定価格ですべて買い取る仕組みだ。費用は電気料金に上乗せされる。
買い取り費用は19年度で約3.6兆円にのぼる。
うち家庭や企業に転嫁する分は約2.4兆円まで膨らみ、見直しの必要性が指摘されていた。経産省は対策として、ドイツなど欧州各国がFITの替わりに導入を進めている方式を取り入れる。  
50~100キロワット超の中・大規模の太陽光や風力の事業者には、自ら販売先を見つけたり、電力卸市場で売ったりすることを求める。
価格は取引先との交渉や市場の状況で変わることになる。

固定買い取りのメリットをなくす替わりに、卸市場で電力価格が急落し基準価格を下回った場合は国がその分を補填する。
この措置を受けられる事業者は基準値格に関する読争入札で選ぶ。  

入札に参加する事業者は自社の発電コストを考慮しながら基準価格の候補を出し、経産省はその価格が低い順に一定数の事業者を認定する。基準価格は落札した事業者ごとに違う価格になる見通しだ。入札は数カ月ごとなど定期的に実施する。
落札した事業者は市場価格の急落時でも損失が膨らむリスクを回避でき、中長期的に投資を進めやすくなる。
一方、日々の事業では、なるべく高く売れる取引先を見つけるといった経営努力が必要なため、事業者間の競争が進んで電気料金が下がる効果が見込める。  

小規模の事業用太陽光や家庭用の太陽光では買い取り制度自体は残すが、買い取りは全量でなく自家消費で余った分だけにする。買い取りにかかっていたコストは大幅に削減できる見込みだ。  

月内に経産省の有識者会議で案を示し早ければ20年の通常国会に関連法の改正案を提出する。  
政府は再生エネの構成比を17年度の16%から30年度に22~24%に高める目標を掲げる。ただ普及拡大には買い取り制度以外にも課題は多い。  
特に大きな障害は送電線の能力不足だ。九州地方では送電網や本州との達系線が足りず、発電の抑制を求められる事態が頻発する。東北地方では稼働していない原子力発電所用に送電線が確保され再生エネ事業者が使えない問題もある。電力を確実に届けるインフラの整備を急ぐ必要がある。

日経 2019年06月13日朝刊

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