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2020/10/23

空き家

こんにちは。

全国で空き家問題が騒がれるようになっておりますが、最近は浜松市内でも
よく空き家を見かけるようになりました。
2013年の総務省の土地統計調査によりますと市内の空き家状況
は下記のようになっております。

                     
浜松市内住宅総数         353,600戸
空き家総数            49,200戸(13.9%)
うち利用目的のない一戸建て空き家 12,200戸(3.5%)  

               
空き家が増えますと街の景観を損いますし、不審者の侵入などで防犯上も
よくありません。
市内の空き家を見ていると居住されなくなってだいぶ経っているだろう
建物は、玄関先や庭の草がボウボウでガラスが割れていたりします。
虫が発生する原因にもなりますし放火される恐れもあるので、頭を
悩ませている自治会が多いと聞きます。
ご近所ですと、お子様がいらっしゃるご家庭やお年寄りだけのご家庭では
とくに不安になるのではないでしょうか。

そのため、国が対策に動き出しており、静岡県でも定期的に相談会を
開いたり、天竜区の空き家については行政代執行により建物が解体された
ケースもみられます。
今後は、不動産取引での登記を義務化させて所有者が不明のないように
するなど空き家を売却、もしくは活用できるような方向に進んでいく
ことでしょう。

不動産は資産ですのでよっぽど立地が悪い場所になければ売却して
税金を払っても手元にお金が残ると思いますし新しい建物が建つなら
自治会のためにもなります。もしくは、更地にして駐車場として活用
すれば毎年の固定資産税以上の収入は入ってくるようになると思います。
せっかくの資産を放っておいて毎年税金分お金が出ていくのはもったい
ですし、親族が住んでいた土地建物が近隣の方を不安にさせているのも
お気持ち的にすっきりしないのではないでしょうか。

財布あ

どうしてよいのかわからない場合は、遠慮なく弊社にご相談いただけ
ればと思います。

・建物解体に先立つ資金が準備できない。
・一番メリットのある活用方法を知りたい。
・親族間でいろいろな意見があって方向性が決まらない。

など、ご相談内容はなんでも結構です。
地元の企業として、皆様のご不安やお悩み解消のお手伝いができれば
とてもうれしく思います。

表
          
             
                           
最後に、ご存じの方も多いとは思いますが、空き家対策に関連した法律と
税金の特別控除の内容を見直してみましょう。

                               
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1.空き家対策特別措置法(2015年5月26日施行)

a.特定空き家と判断されてた場合の所有者様の不利益
住宅用地の場合、200㎡以下の部分は固定資産税が1/6、200㎡以上の
部分は1/3となっておりますが、これら特例の対象外となりますと税金が最大
で6倍になります。

b.そのまま放置をしておいた場合の所有者様の不利益
◎立入調査を拒否した場合や、その後の市長の勧告を無視してしまうと、それ
 ぞれ20万以下、50万円以下の罰金を受けることになります。
◎さらに、期限内に完了の見込みがない場合などは「行政執行」として、強制
 的に解体撤去され費用の請求や費用負担ができない場合は財産の差し押さえ
 が行われる可能性があります。

【空き家と定められる要因】
 ◎家全体の傾き、主要構造の腐食  ◎ゴミ等の放置、不法投棄
 ◎屋根・外壁の剥離        ◎景観計画に不適合
 ◎設備、門・塀の老朽化      ◎窓ガラスの破損、門扉の破損
 ◎浄化槽の破損、汚水の流出    ◎植栽の不整備

【空き家と定める基準】
 1年間にわたって使用されていないと認められた物件
                 
                  
2.空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
(2023年12月31日まで延長)

相続した空き家を売却すると所得税の特別控除を受けられます
相続人が、被相続人(亡くなった方)のマイホームだった不動産を売却したとき
に譲渡所得から3,000万円を特別に控除されます。

 【適用要件】
  イ  昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
  ロ  区分所有建物登記がされている建物でないこと。
  ハ  相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

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所長 ②

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国交省、不動産売買での重要事項説明、非対面でも認める方針

2020/10/23

国土交通省は10月12日に、不動産売買における重要事項説明をテレビ電話など
非対面でも認める方針を明らかにした。
この日に開かれた規制改革推進作業部会で、国交省が説明した。

賃貸では、すでに2017年10月から非対面での重要事項説明が認められていた。
不動産売買における非対面での重要事項説明に関する詳細は、年度内に社会実験の
結果をふまえて決まる予定だ。
宅地建物取引業法では、宅建業者に対して、重要事項説明書を書面で交付するように
義務付けているが、今後は、説明書をメールなどで交付できるように法改正も行う
考えだ。

健美家編集部 2010.10.23

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磐田市 有限会社M様 土地建物売買ありがとうございました。 

2020/10/14

先日、磐田市にございます有限会社M様が会社を売却されるということで、
土地建物の売買仲介を弊社にお声を掛けていただきました。

お話しをお聞きしますと、代表者の方は引退するのですが、従業員・工場を丸ごと
買い取ってもらうとのことでした。M&Aをした企業は社名は変更するが建物は
そのまま使用するとのことです。

決済は、静岡銀行成子支店でしたが、月末でしたので1~2時間位費やす予定で
いましたが、買主の企業様が前日までに振込手続きをしておいてくれたので、
開始から終了まで30分もかからなかったのには驚きました。

事業を長くされて堅実な経営を行ってきて、事業の最後で自身が育ててきた
すべてを資産価値があるものとして売却できることに私はとても感動しました。
仕事人生を無駄なくきれいな形で清算できたのは、人生の良いお手本のひとつ
だと思いました。

代表の方は、慎重なご性格のため私も契約書の特約事項はいつもより多くの内容を
詰め込みました。
今年4月の民放改正によることもあります。

今回は、ひとつの取引でとても多くの勉強をさせていただきました。
あらためて、ありがとうございました!
これらも人生がお幸せでありますように願っております。

高橋 坊主

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リフォーム費 1/3補助検討 国交省、在宅勤務向け

2020/10/07

国土交通省は2021年度に在宅勤務用の自宅リフォーム費用の3分の1を補助する制度の創設をめざす。
戸建てとマンションともに対象とし、100万円を補助の上限とする内容を検討している。
増築や防音対策、間仕切り設置などを念頭に置く。新型コロナウイルスの感染拡大防止や働き方の
多様化に応える。  

21年度予算の概算要求に関連経費を計上した。
省エネルギーや耐震性能の向上に向けたリフォーム費用を補助する「長期優良住宅化リフォーム推進事業」
の対象に在宅勤務向け改修を加える。補助を受けるには審査を受ける必要がある。今後、在宅勤務向けの
審査基準を詰める。  

国交省は在宅での労働環境を支援し、感染防止に加え、子育てとの両立など多様な働き方を支援する。

日経 2020年10月05日朝刊

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住宅ローン 完済年齢上昇 平均73歳、年金生活不安定に 審査、老後リスク吟味必要

2020/10/07

定年退職後も住宅ローンを返済し続ける高齢者が増えそうだ。日本経済新聞が住宅金融支援機構のデータを調べたところ、
2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、20年間で5歳上がった。借入時の年齢や金額が上昇しているためだ。
70歳まで雇用が継続されても年金生活は不安定になりかねない。貸し手も借り手も老後リスクを吟味する必要がある。

「計画に無理があった」。
相模原市の岡田望さん(仮名、68)は悔やむ。老後不安を和らげるため1993年に3千万円を借りて住宅を買った。
だが定年時に退職金が出ず、計画が狂う。年金で返済資金と生活費を賄えず、アルバイトを始めた。それでも生活に窮し、
持ち家の売り先を採す日々を送る。  

日経は代表的な住宅ローン「フラット35」を提供する住宅機構の資料から、利用者の年齢や融資額・期間のデータを取得。
2000年度から20年度(4~7月)の利用者(対象約122万人)を分析すると、老後に返済リスクを先送りする実態が見えてきた。

平均完済年齢が最低だったのは2000年度の利用者の68.3歳。その年齢は年々高くなり、20年度の利用者は73.1歳と最高だった。
完済時の「高齢化」には3つの要因が重なっている。  

第1は晩婚化で住宅取得時期が遅れていることだ。
2000年代前半の借入時年齢は平均37~38歳だったが、13年度以降は40歳代で推移する。20年度は平均40.4歳。この年齢は
20年間で3歳以上高くなった。
第2に超低金利を背景に住宅価格が上昇した。
総融資額を件数で割った平均融資額は20年間で1,900万円から3,100万円に増えた。頭金を減らして多めに借りる傾向もある。
第3はそれに伴う返済期間の長期化だ。20年度は平均32.7年と過去最長になった。  

70歳まで雇用が延びても役職定年で給与が半減することもあり、退職金は減少傾向だ。
60歳時点のローン平均残高は20年間で約700万円から1,300万円超に増えた。  

三菱総合研究所の推計では、60歳で残高が1千万円を超すと「老後破産予備軍」になる。主に1990年代に借りた人の1割が
これに該当し、20年後は2割以上になる。それでも貸し手は完済時年齢の上限引き上げに動く。ソニー銀行は85歳未満にした。
全国住宅産業協会はフラット35でも80歳未満から85歳未満にするよう国に要望する。  
年金の持続性は揺らぎ、老後リスクはただでさえ膨らむ
。にもかかわらず今も持ち家取得を促す政策が出され、金融機関は住宅ローンを重要な収益源と位置づける。超低金利下で
借り手も債務を抱える心理的なハードルが下がっている。

NPO法人、住宅ローン問題支援ネット(東京・港)の高橋愛子代表理事は「頭金なしで背伸びをした金額を借りる人が増えている」
と指摘する。夫婦別々に借りる例も目立つという。「遅くても70歳までに返済する計画を心がけてほしい」と助言する。  
「借り手の責任だけに委ねるべきではない」。青山学院大の大垣尚司教授は貸し手のきめ細かい審査を求める。
退職時のローン残高の見込みと持ち家の将来価値を吟味したうえで、「バランスが取れる範囲で融資する必要がある」という。

日経 2020年10月05日朝刊

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重要事項説明項目に「水害ハザードマップ」を追加

2020/10/03

今回の省令改正では、不動産取引時の重要事項説明対象項目として、水防法に基づく
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を追加。
宅建業者は今後、土地建物の売買、賃貸借の契約に際しての重説時には、物件の水害
リスクについての説明義務を負うこことなった。

近年、頻発・激甚化傾向にある台風や豪雨により大規模水災害が発生していることから、
不動産取引契約(賃貸借・売買)の意思決定において水害リスク情報の重要性が高まって
いることが背景にある。

「令和2年7月豪雨での大きな被害を受けた熊本県人吉市では、ハザードマップの浸水
想定区域と実際の浸水区域がほぼ重なっていた。」(赤羽一嘉元国土交通大臣は7月17日の会見)
ことなどから、ハザードマップによる水害リスクの把握の重要性について言及。
現場での運用状況や実務上の課題を踏まえ検討を行った上で、省令改正を行ったと説明
した。

リスク判断の基準は従来、「数十年から100年に1度レベルの大雨」を想定していたが、
15年の改正で「1000年に1度レベルの大雨」に厳格化された。
ただ、自治体によるマップの改定作業は遅れている。
マップの作製義務のある1356市区町村のうち、新基準に対応したマップを公表している
のは1月時点で42%の573市区町村にとどまっている。

宅建しずおか 9月号

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不動産在庫10年で7割増、在庫回転率も低下

2020/10/03

不動産会社が抱えるマンションやホテル、施工中物件などの在庫が増えている。

3月決算企業41社の在庫を集計したところ、2020年3月期末では約4兆8000億円と
10年前比で7割増えた。
低金利や販売の伸びを背景に在庫を積み増してきたが、足元では新型コロナが直撃。
需要の低迷が長引けば値引きや評価損の計上を迫られるリスクが高まる。

1年間に在庫が何回入れ替わるかを示す在庫回転率は20年3月期には1.64回で、
この5年で0.25%低下。
大手を中心に物件を長く抱える傾向が強まっていたが、コロナで市場が急減速した。

不動産経済研究所(東京・新宿)によると、5月の首都圏新築マンション発売戸数は
前年同月比82%減で単月としては過去最低の水準となった。
「落ち込みが続けば売主はキャッシュバックや割引を検討せざるえない」
(ニッセイ基礎研究所の渡辺布味子准主任研究員)
との懸念が出ている。

大手は、住宅の投げ売りは基本的に行わない強気の姿勢だが、中堅以下のホテルなど
では影響が顕在化している。
ただ、リーマン後と違って現在は、
「銀行が融資を引き揚げて資金繰りに詰まる状況ではない」
(SMBC日興証券の田沢淳一シニアアナリスト)

低金利は長期化しそうで、住宅購入の意欲は戻る可能性もある。
それでも、新型コロナの感染が収束せず需要の低迷が長期化すれば、評価損が
膨らんで体力のない中堅以下の不動産会社を中心に業績に打撃になりかねない。

日本経済新聞2020.7.11

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県内住宅着工 7カ月ぶり増 7月は1,902戸

2020/09/17

県がこのほど発表した7月の県内新設住宅着工戸数は前年同月比4.4%増の1,902戸と7カ月ぶりに
増加に転じた。
新型コロナウイルス感染拡大の影響で持ち家は落ち込んだものの、前年はゼロだったマンションが
253戸と全体を押し上げた。

持ち家は13.2%減の915戸と4カ月連続で減少した。貸家は1.4%減の508戸。マンションを含む
分譲住宅は92.7%増の474戸と大幅に増えた。  

地域別は東部が7.0%減の555戸、中部は23.2%増の578戸、西部1.9%増の769戸だった。
全国は11.4%減の7万232戸。

静岡 2020年09月11日朝刊

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自家発電設備など 中区に総合展示場 オープン

2020/09/17

最新のモデルハウス10棟を見学できる総合住宅展示場「浜松西ハウジングセンター」(中日新聞社協力)
が5日、浜松市中区東伊場にオープンした。
自家発電設備や耐震性に優れた最新モデルの住宅がそろう。

「上質なモデルハウスが提案する未来のカタチ」をコンセプトに、全国で住宅展示場を展開する
ライダース・パブリシティ(東京)が運営する。  

初日から多くの家族連れなどでにぎわい、住宅メーカーの担当者から住み心地や防災設備などの説明を
聞いていた。
音楽の都・浜松に合わせてグランドピアノ型の施設案内板が設置され、オープニングセレモニーでは
浜松商業高校吹奏楽部(中区)による演奏会も開かれた。

ライダース・パブリシティの担当者は「浜松らしい会場で災害に強い最新モデルの住宅が勢ぞろいしている」
と来場を呼び掛ける。
今月中の土日曜、祝日にはジャズコンサートや野菜市も開かれる。

中日 2020年09月06日朝刊

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